假设一套房子100万，首付20%，那么就是20万首付，贷款80万。假设贷20年，利率5.05%，每个月还5700元，接下去三年总共还贷20.5万。
假设接下去的三年内，
- 房子每年升值15%，那么三年后房子的价格就是152万，转手卖掉，如果不考虑交易成本，到手就是82万，三年内总的资金投入是40.5万（20+20.5），三年的投资回报就是是100%！年收益26.5%
- 房子每年升值10%，那么三年后这套房子的价格就是133万。转手卖掉，可以到手65万，投资收益是60%，相当于年收益17%
- 就算房子每年只升值7%（相当于10年才翻一番，或者6年涨50%），那么三年后转手卖掉也有122.5万，到手54万，相当于总收益33.3%，年收益10%
房子每年升值10%是非常保守的，15%也有点保守。过去6年，涨幅达到或者超过3倍的房子比比皆是，总涨幅300%相当于平均每年升值21.6%。即便6年只翻一番（相当于20年房价涨十倍，其实不算很夸张），平均年增长也达到12.2%。未来六年，上海房价不翻一番，简直是不可能的事情。
所以我一直建议，二三十岁的年轻人现在应该尽量买可以承担的最贵的房子，这样才能最大化3-5年以后的收益。而且既然只有第一套房首付是20%，就要好好利用这个杠杆。如果首付提高到40%（第二套房），房产的投资收益就会小很多了：同样还是这套100万的房子，如果首付40万，贷款60万，贷20年，仍然是5.05%的利息，每个月还4280元，三年总还款15.4万。如果房子每年升值10%，那么三年后转手卖掉，到手82万，相对于过去三年的总投入55.4万，总投资回报率是48%，相当于每年将近14%， 比20%首付时的年收益17%低三个百分点，但是仍然比房产升值速度10%高出四个百分点。不过首付比例也不是越低越赚，zero down pay的往往利息超高，有些超过8%。
总之，在上面所述的各种情况下，年收益都达到或超过10%，真正的double-digit growth！
先抢沙发
这小算盘打的。但是算错了，错在哪里，先不告诉你
this is called leverage. be careful, 2 years ago, everyone in US thought the house price at least will keep 7% annual increase. look what happened after that :-)
所以某一天房产泡沫破灭发生，大部份的人都要破产
@Range,
Yes or no. Yes, that did happen in US and we should learn from others mistakes. They eventually proven too optimistic. No, because China is developing while US is already developed. The real estate price in China (incl. Shanghai and Beijing) is still relatively low. A home in Shanghai only takes 1/3 than in Hongkong.
I don't think their 7% annual increase belief was the root cause of the subprime issue and the whole crisis. Securitization, zero down payment and those rating companies should take the blame. Zero down payment makes it much easier for people to give up his/her mortgage and home, which may trigger more cascading problems, and eventually tear down the whole economy. In China, if goverment and bank system can always be firm to require certain down payment (such as 20% for the first home, 40% for the second or beyond), we probably won't have the same problem as US.
“....二三十岁的年轻人现在应该尽量买可以承担的最贵的房子......”
呵呵~~您的观点和世界金融大师的观点恰恰相反啊！我一在报社工作的朋友说他们单位早些时间就发通知给各部门，只准写房价涨不准写房价跌。开发商的银行贷款需要劳苦大众埋单。当然如果有个几百万，可以在短期内炒炒房产，而不是贷款去炒房。
mvm,劝你读读black swan
to MVM:
expecting 7% annual increase is the mother of all evil. becausee of that, rating company gave AAA rating to junk securities that wrap up subprimes. also because of that, people will risk taking high interest loans to buy houses they can afford to just expect they can flip in few months and make a profit ( again, that's about "leverage"). because of that expectation, load officers cheated and looked the other way when it came to due diligence on load applications.
China govenment can surely require x% of downpayment. but i guess people ( at least people has special channels) will find a way to borrow those downpayment :-). credit in China is loose right now, with the x trillion stimulus money from Chinese government, so i think loose credit is an accessible dream to more and more people now.
“转手卖掉”——这个四个字说来轻松，但是真能如愿么？其一，必须要有两套房，因为住上自己房子的人很难再去租房；其二，这种三年期的投资是一种流动性很差的投资，当你倾尽全力负担这个房子的时候，任何一笔大的意外支出都会让这种预期回报化为乌有；其三，要审慎的看待大的经济环境，避免把预期建立在泡沫的基础上，因为对于大部分人来说，泡沫一旦破裂，搭进去的都是自己的后半生。
学公司理财时感觉风险控制才是重点。其他的算术都只是幻觉。
我也发现我算错了。
100万的房子，首付20万，80万贷款贷20年，利率5.05%，等额本息还贷，房子每年升值7%，三年后卖掉，不计交易成本，总收益是28%（并非33%），平均每年8.6%（并非10%）。如果每年升值10%，三年后卖掉，总收益是55%（并非60%），平均每年15.7%（并非17%）。如果房价增长只有每年5%，那么3年后的平均年收益只有3.4%，基本相当于三年期整存整取利率（目前三年期零存整取利率1.98%，三年期整存整取利率3.33%)。
而且随着年份的增加，平均年收益会逐渐下降。
喜欢买房子的一般来说只有两种人
1，无聊的有钱人，只买500万以上的房子并且进行短期炒作，很少长期持有，而且，只以低价甚至不花钱买500万以上的房子，至于为什么能够低价或者不花钱买到，穷鬼是无法想象和理解的
2，幻想发财的穷鬼，这类穷鬼一般来说没有任何投资方面的知识和经验，但是一般都有一份体面的工作，有一份不错的收入，所以一般很看得起自己，以为自己很聪明，并且很想发财，这类穷鬼的行为模式一般是先假设一个命题成立 --- 比如说房产一定会继续暴涨 --- 然后反推原因 --- 当然一般有正常智商的人都能够在这种类型的反推中顺利证明自己的命题的 --- 所以这类穷鬼一般都会倾其所有地去买房，然后一边吭哧吭哧还贷款，一边幻想发大财
那至于那些徘徊在穷鬼和有钱人之间的人在做什么呢？这个，还是不说了，很多 Information 是没有必要 Share 的
不同意JWW的观点，太过绝对，很多很多爱买房的人都不属于这两类人之间
那么三年后房子的价格就是152万，转手卖掉，如果不考虑交易成本，到手就是82万
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房子卖出152万，马上还银行贷款80万，应该到手72万，不是82万吧？后面几种计算模式好像都有这个问题
算错了啊，银行还贷款的时候20.5W是还的本金+利息），而利息是不能计入你还的本金里，所以当转手卖掉的时候还银行的钱要比80-20.5W多哦。。
这个，当然知道你是粗算的
all these conclusion are base on the premise that the real-esate price will grow continuously. if it makes sense, invest on anything whick will grow more than intereset will bring benifit. the key is all on the premise itself.
本来都有了转载的冲动，看完评论我做了两个决定：
1、不转载
2、近期不买第二套房