业主的困境

题图:Airbnb总部

在任何小区里面,大多数的业主是不关心小区的事务的。除非,整体的情形超过了他的忍耐程度,或者自己的利益受到损害。

而在任何小区里面,也总有一群热心的业主,在大多数人沉默的时候发出声音,希望做出改变。而这些改变的尝试,常常因为大多数的沉默而前途渺茫,有时处境甚至如同挑战风车的唐吉柯德一样悲凉。

小区里的权力分配金字塔

虽说按照法理来说,全体业主通过业主大会拥有物业红线内几乎所有事务的最大权力,业主大会的决议的权威性在业委会之上,更远远超过物业,但一个前提是,业主大会有足够多的参与度,大会可以开得起来,大会可以通过决议。

几个热心业主的权力,如果以业主大会决议的形式体现,就处在权力金字塔的最上端;而如果以个人意见提出,就从权力分配的金字塔的最顶端,一下跌落到了最低层,低于业委会甚至物业的权力。

原来你才是少数派

业委会是可以召开业主大会的。普通业主希望以反对现在业委会为目的,想要召开临时业主大会的话,大多数的业主大会章程规定是需要 20% 以上的业主发起,并且附上房产证复印件和身份证复印件。20% 看似不多,但是除非一个小区发生极为重大的事件,让大多数业主注意到,否则,对于大多数小区来说,是一个不低的门槛。

在拥有200年民主传统的美国,过去三十年的总统大选的投票率才50%左右,更不要说几个“革命党”为了对抗现有业委会而发起的临时业主大会。获得书面同意,得到房产证复印件,得到大家的身份证复印件,不说别的,以我们小区为例,光沉甸甸的一摞七十几户极为敏感资料拿在手上,谁拿着谁能不担心信息的泄漏呢?谁又愿意把这些资料交到几个 “闹腾的最凶的” 业主手中呢?

万科物业的小王有一句名言:“有时候你一直以为你代表大多数,直到表决的时候你才发现,你才是少数派。

这句冷彻骨髓的话,不幸却是现实。无论热心业主的观点是正方还是反方,只要不是沉默,就已经站到了大多数业主的对立面。这个事实,是一个巨大的鸿沟,横亘在任何想凭一己之力或者小群体的力量改变小区的人面前。无论小区群里面大家多么的义愤填膺,多么的群情激昂,一旦进入提供房产证,正式召开临时业主大会的程序,这股力量就立刻如如烟花一样消散得无影无踪。

立法的时候,我们还小

以上还是一个正常的业主大会章程。如果面对一个修正过的章程,基本上从法律上就堵死了任何人不和业委会合作的路。在我们小区 2011 年的一次书面业主大会中,业主大会章程在当时的小区业主完全没有留意的情形下,从“已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为同意大多数业主的意见”变更为“已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为同意”。

法治的精神在于尊重法律,尊重契约,但前提条件是参与者对于契约的了解,或者至少有了解的兴趣。

对于不反馈意见(或者说沉默票)视为同意,从积极的角度上来讲,它给予了业委会莫大的权力,最终通过什么决议,全看决议怎么写。正向描述《关于继续停车库收费的决议》还是反向描述《关于终止停车库收费的决议》都会通过,选择前者还是后者作为议案是业委会的自由。

从消极的角度来说,如果普通业主作为一个整体,如果想通过投票否决一项决议,需要对抗的不仅仅是意见相反的人,更需要对抗的是沉默的业主。以现在的投票率,沉默业主轻松的就超过半数。即便是在物业和业委会全力推动广泛宣传的情况下,投票率都不见得太高,更何况作为“反对派”来做此事。

那么这个法规是如何通过的呢?或许9年前的时候业主并没有意识到这件事情,甚至知道9年后绝大多数的业主也没有意识到小区的宪法一样的《业主大会章程》的修改的影响,更准确地说,即便是今天,有兴趣了解一下的业主也不过过半。立法的时候业主们还小,还不懂事,等长大了才发现,那个时候没有投票反对,也就几乎永久的失去了这个机会。

下一次修改的机会,将会是小区矛盾继续积累,激化到一定程度,以至于沉默对于大多数业主已经不是一个选项的时候,才会凤凰涅槃。但那将会是什么样的场景?业主们将会是什么样的代价?没有人知道。

小王又有一句名言:“这个章程很扯淡,但是合法;对抗这个章程所做的一切,就算有道理,也都是非法”。

政府机构

基于这个法理的分析,我开始理解居委会,房办的“推诿”。虽然热心的业主在过去的几年里面已经不下几十次登门拜访过各种政府机构,要求改选业委会,要求召开临时业主大会,但都没有如愿。大家认为是政府机构不作为。但实际上,政府机构如果是尊重法律的, 那就应该不作为,因为按照《业主大会章程》的规定,由政府部门介入,而不按章程规定,就是非法。

至于按照章程规定,如果无法满足法定人数,那就没有任何腾挪和商量的空间。而章程的修改的门槛,被章程本身定得无法满足。。。这个死结,对于“热心业主”,几乎就是一个铁屋子,无法打破。而大多数的在铁屋子里面的人还在沉睡,小的动静无法叫醒。

从对抗走向规则

所以,几个热心的业主要真想推动什么,几乎唯一的一条路就是按照《业主大会章程》,在已经规定的规则下,和业委会达成谅解,消除误会,在一个现有的已经相对来说健全的体制里面工作。

民主的本质,不是先统一思想,然后再开始工作。恰恰相反,它的本质是一群有着不同目标,不同利益诉求的人在一起碰撞,谈判,妥协的过程。通过对抗,推翻现有业委会的方式,即便成功,也必定开启另一轮的误解,对抗,直到被推翻的轮回。

从这个角度上,反观现行的大多数的《业委会章程》,设置的高不可攀的门槛,反而形成了一个相对稳定的结构,把大家的精力从一次次的对抗性投票彻底改选业委会,引导到按照章程规定的业委会议事规则,业委会的监督机制,业委会的增补,换届等等行为中,进入一个在规则下博弈的过程。

显然业主们还不适应这种缓慢的,不直接的道路,而更希望“立刻改变,现在就变”,但我们必须适应这一条路;不幸的是,其他的路,已经被堵死;同时万幸的是,其他的路,已经被堵死。

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