业委会的窘境


题图:夏都小镇咖啡馆




我住过的小区里面,没有见过业委会不被骂的;但在这个小区里面如此直接的,强烈的不满以及在他们背后传递的耸人听闻的故事,倒是让我眼界大开。





惊人的故事



在有一天我去吃羊肉串儿的晚餐上,忽然看到有小区志愿者在隔壁小区的会所密谋如何自救。我就飘了进去,参加了没多久,几个业委会的“丑恶嘴脸”就已经活灵活现的浮现在面前。


按照大家七嘴八舌的描述,我在没有见到业委会成员的时候,就知道了:谁是背后的大boss,所有的坏事情都是他指使的,谁是拿了最大的利益的,每年可以拿多少多少钱,谁是彻底不管事情,只是安安稳稳的接受物业孝敬的。在过去十几年间发生的各种不愉快,各种吵架的场景几乎要喷薄而出,几年前谁谁谁说过一句什么样的话也如电影回放一样上映了一遍。


大家对抗这股黑恶势力的方法就是给政府打电话,给房办打电话,向能想到的部门写举报信,直到准备拉横幅,在小区里面示威。顺道的,推诿的房办,笑面虎的某主任,擅长给软钉子某政府部门领导也让我认识了一遍。


总之听起来,好像这个天下已然没有了王法,任凭几个天下第一大恶人和第二大恶人胡作非为。



夜访


东野圭吾在《恶意》这本小说里面,杀人犯伪造日记,仅仅轻描淡写的提到被害者杀了一只猫就足矣设定一个坏人的形象,直到小说结束在读者心中都无法抹除。我是一个自认为努力做到客观中正的人,很少轻易下结论,也不自觉的形成了这个印象。


我问大家有谁见过这些“坏人”,大家都说没见过,说他们从来都躲起来不见人,有些见过的都是几年前的那次被砸了场子的业主大会见过一面。


于是我建议,与其绕来绕去,旁敲侧击,不如直接去见业委会成员。各位业委会委员都住在小区里面,我们不应该在背地里议论,而应该直接沟通,当面问他们这些问题,当面要求解决问题。如果一次解决不了,就再去,直到解决。因为业委会委员有义务解答业主问题,向业主提供信息。如果连续几年没有一个在工作时间提供沟通机会,到家里拜访也不算是不合情理之事。


大家立刻分成两个阵营,一部分坚决反对,一部分热情高涨的赞成。于是,十五分钟以后,大约晚上9点40多的时候,我们一位业委的家门口的门铃就响起了。


说明来意以后,X先生立刻大门敞开,请大家进去落座,准备好茶水,让大家问问题。多年的没有沟通,问题之多可想而知,直到他太太不堪其扰,要求要有问题白天工作时间在业委会办公室再谈。我们才约定第二天下午4点在业委会办公室接着聊。



不坏的业委



对于X先生的认可和转变是数天以后的事情了。在第二天,我还不认为他真的会来,或许只是缓兵之计。(当然以后我要更多的反思人是如何轻易的被先入为主的印象影响)结果当天除了多位业主以外,同时两位业委会成员现身。那次会议的具体内容不在此复述,总是是爽快的答应了初期每周一次的业委会业主接待日制度,并且两个人排好了班,一人主持一天,把前三次的时间都定了下来。还有大家比较关心的垃圾分类,业主大会等等事项也做了讨论,有了下一步。在第一次接触之后,对两位业委印象不错不错。之后又有很多的场合,多次接触下来,我才慢慢的形成了对业委会的更全面的认知,才知道他们也在面临难处和困境。



业委会的困境


业委会最大的困境是和业主无法沟通。早期业委会还是和业主有沟通的,但是越来越多的业主发表意见,并且当情绪激动的时候,开始进行人身攻击,以至于出现几次以后,业委们已经开始不在大的微信群里面发表意见。对于业委的任何决定,都会有大量的人表示不满。而不满的情绪的出口基本是情绪,而不是行动。冰冻三尺非一日之寒,一次次的对抗一次次的把沟通的们关得更小。而业主们认为打开这扇大门唯一的方法是用更大的力量对抗。其中最重要的原因,是缺乏议事规则。



缺乏议事规则






议事规则是中国这片大地上稀缺的资源。早年孙中山先生就说:

国人开会,“不过聚众于一堂,每乏组织”,“全无秩序”。他自己翻译了《罗伯特议事法则》,命名为《民权初步》并且写入

《建国方略》。他认为:人民要学会当家做主,就得学会如何集体决策,要想学会集体决策,就得学会如何开会讨论这些决策,要想学会如何开会,就得了解开会的各种规则。


用一句话来描述这个规则,就是:

通过权力公正、充分讨论、一时一件、一事一议、多数裁决的原则去解决争端。


在没有一个议事规则的保护下,所有的人都会成为被攻击的对象,尤其是业委会委员,更会成为攻击的焦点,而且这种攻击对于事情的推进毫无帮助。我在我的小区以及以前住过的小区里面反反复复的看到同样的问题。


业主的发言,有时候是仅仅有抱怨。比如:“我们这里每况愈下”, “曾经的小区有多好多好”,“都是业委会不作为所以才。。。大家表示附和,举出很多例子。你一言我一语之后,每个人都对小区的未来忧心忡忡,内心里抱打不平的崇高感油然而生,对那些把小区搞成今天这样的人们的憎恶增加一分,但除此之外,什么事情都没有发生。再过一个月,同样的抱怨再来一轮。


有时候,很多人没有理清楚基本的概念。比如搞不清楚开发商,物业,业委会,和业主之间的关系。所以才会有了各种误解:“这房子住了才10年就表皮脱落,物业不给修好就不交物业费”,“电梯维修的钱物业不出难不成还是我们业主出?” “物业不开喷水池就是因为怕出那点电费”,“上年度你们物业公司的亏损为什么要业主承担?”。就是没有搞清楚开发商卖房子,提供保修,过了保修期所有房子的事情都需要业主来出钱了,无论是直接出,还是从维修基金出;维修基金一点不足30%又得号召大家出钱来修;物业费在酬金制框架下是业委会收的;业委会按照物业公司的预算定期拨款给物业;物业收取10%的费用作为物业酬金。把物业公司当成家里的一个阿姨,吩咐买菜的时候100块钱10块钱做酬劳,90块钱去买菜。就是这么一个简单的过程,不见得每个人都理解。


还有的时候,传递的是道听途说的小道消息,经过第一个人以“我听说”开头的描述,就会到第二个人那里“xxx看到”,直到第十个人描述的“我亲眼看到xxx”。当传回到第一个人耳朵里面,他一听别人也这么说,那肯定是铁板钉钉的,不可能错的事实。如此几次循环下来,大家口中的坏人就坏得那么纯粹,坏得没有一丝一毫的可取之处,坏得惊世骇俗,一生难得见到一个。



没有议事规则的对话


我曾经有一个例子,就是在我关于垃圾分类的如果出现政府罚款的一项和一位非常热心的业主的对话:




业主:以上关于垃圾分类提案 非常明显不是业委会的提案而是物业的提案。这样做是在转移矛盾,其中第四条【4 业主必须承诺:如果因为本楼层垃圾分类不合格的原因而导致政府对全体业主的处罚时,由本层业主承担。】这是物业甩锅业主 ,根本不准备推行垃圾投放恢复原状之事。


我:谢谢反馈。这个文本是我写的,听取了各方意见。建议我们就这个文本本身进行讨论,而不需要追究是谁的提案,以什么动机提案。如果您认为这一条不合适,我们应该如何修改?就是说“当政府处罚时”,选项我能想到的只有这么几种:1)拒不缴纳政府罚款 2)物业公司承担罚款 3)全体业主承担 4)产生问题的楼层承担 5)产生问题的住户承担 6)隔壁小区业主承担。我觉得比较可行的就是全体小区居民承担和楼层居民承担两种。不知道您建议哪一种比较合理?


业主:我把这些发到群里来是大家讨论一下好了,我也是一个提议,也不是为我一个人想法,因为现在我下去游泳的时候,我看到很多人穿着睡衣睡裤,有的人赤膊穿个短裤就下来倒垃圾了,这简直就是贫民窟的感觉,所以说,我非常提议这件事 。


我:您的提议是什么?想听一下您的提议。


业主:恢复以前模式 增加一个桶,坚决支持垃圾分类,有问题了 再查、再解决问题。(收垃圾的工人 在回收时 眼睛带看一下,不会很难)。集中楼下倒垃圾 也没有通过业主同意啊?每层楼有垃圾房、我们小区有这个待遇 为什么说没就没了?物业不想做的事,就千方百计的阻扰,刁难,我们不能由着物业继续这样对待业主。


我:所以您的修改意见是什么?您是建议删除“4)业主必须承诺:如果因为本楼层垃圾分类不合格的原因而导致政府对全体业主的处罚时,由本层业主承担。”这一条,改为“当政府对全体业主处罚时,到时候再查,再解决问题”,是吗?


业主:如果可行的话我认为完全可以用非常强硬的态度来解决这件事情。


我:那我们的文本的第四条应该如何表述呢?可以帮我写一个表述文本吗?


业主:因为垃圾分类 当时是怕业主不会,而变成集中倒垃圾 现在大家都懂了就恢复原状 也非常正常的事情


我:所以您建议的文字表述是什么?4)当政府处罚全体业主的时候,___________________________________________________。


业主:我想知道你是希望集中回收垃圾?还是全面恢复原状。如果说你是认为集中倒垃圾是比较可行的话,那我就没有别的意见了


我:我个人对以上动议投了赞成票。也就是,我支持每个楼层可以独立选择是否设置垃圾桶。所以,您建议我们的文本怎么修改?4)当政府处罚全体业主的时候,_________________________________________。或者认为,这件事情在任何情况下都不会发生,所以不需要写入规则?


业主:既然支持 就不要前怕虎后怕狼了。目前为止政府没有做过这样的事 就是物业拿来威胁希望恢复原状的业主们。如果回收垃圾的工人代看一下。估计罚款的问题就不存在了。五谷杂粮吃了要生病能不吃吗?因为怕罚款我们就什么事情都做不成了


我:我建议,议事需要按照一定规则,就是只提《动议》,就是行动的建议。建议我们干什么事儿?怎么干。不建议提《观点》。否则群里面我们只能说,“同意你的观点”。然后几年过去了,大家都同意一个观点,但是什么都不会发生。这就是我们小区业主群过去很多年的现状,然后把责任推给任何一个跳出来做事情的业委会委员或者热心业主,认为是他们的责任。是时候我们一起打破这个轮回了。尤其在我们这个志愿者的小群里面。


以上的例子里,我们受困于没有统一的规则,而经过很长时间依然没有结果,我有无力感,第四条怎么改依然没有着落;估计她更苦恼,怎么没有人听我的话呢?我对她的苦恼感同身受。


这位业主和我一起推动同一个议案,相互比较熟悉,我们关系非常融洽,才可以这样认真的讨论问题。即便如此,都无法顺利对话下去,对于没有见过面,长期形成了巨大的对立情绪的业委会委员和普通业主的对话,会偏差到什么地方,跑题到什么地方就可想而知了。而每次互动之后对于业主,尤其是业委积极性的打击也很容易想象。如此经过很多年以后,我其实已经非常同情和理解现有的业委还依然有兴趣讨论小区问题,我不知道我是否做的到。



解决问题的方法


说到底就是一个信息透明的问题。业委会委员按照法理是代表全体业主的,但是全体业主的想法到底是什么?各种不同的想法的比例是多少?每个决定影响的持不同的想法的程度到底有多大?这些都需要一些方法, 甚至工具来辅助。否则要么不沟通,一沟通就是吵架就是抱怨。在业主中间建立议事规则是当务之急。


附上罗伯特议事规则的15条原则。在此原则下反观我们开的会,几乎是条条都精准命中。



罗伯特议事规则15精华原则


第一章动议规则


第1条:

动议可议原则

:会议讨论的内容应当是一系列明确的动议,“动议动议,就是行动的建议!”


第2条:

动议中心原则

:先动议后讨论,无动议不讨论。动动议是开会议事的基本单元。


第二章发言规则


第3条:

主持中立原则

:“主持人”依据规则裁判并执行程序,但不能发表意见,也不能总结别人的发言。主持人发言必须先授权他人临时主持,直到当前动议表决结束。


第4条:

机会均等原则

:发言前要举手,得到主持人允许后方可发言。先举手者优先,但尚未对当前动议发过言者,优先于已发过言者。发言请起立。


第5条:

发言完整原则

:不能打断别人的发言。


第6条:

面对主持原则

;只能对着主持人发言,参会者之间不能直接面对面辩论。


第7条:

限时限次原则

:每人每次发言的时间不得超过2分钟,对同一动议的发言每人不得超过2次,或者大家可以现场约定。


第8条:

一时一件原则

:发言不能偏离当前动议的议题。一个动议表决之后才能讨论另一个动议。主持人应该打断跑题发言。


第9条:

遵守裁判原则

:主持人应打断违法发言规则的人,被打断者应马上停止发言。


第10条:

正反轮流原则

:主持人应尽量让意见相反的双方轮流得到发言机会以保持平衡。


第11条:

明确立场原则

:发言人应首先表明赞成或反对,然后说理由。。


第12条:

文明表达原则

:不能人身攻击、不能质疑他人动机、习惯或偏好,只能就事论事。


第三章表决规则


第13条:

充分辩论原则

:只能等到发言次数都已用尽,或者虽然次数没有用尽,没人再想发言,才能提请表决。只有主持人可以提请表决。


第14条:

正反表决原则

:主持人应该先请赞成方举手,再请反对方举手,但不要请弃权方举手。如果主持人享有表决权,应该最后举手。。。


第15条:

过半通过原则

:当“赞成方”票数多于“反对方”,动议通过,平局等于没通过。

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